| Quand ci-dessous on parle de"Vente", il ne s'agit pas seulement da la transaction ou de l'acte de vente et d'achat au sens strict, mais aussi de toutes autres formes de transactions telles que emphytéose, superficie, leasing, échange, location, et tous autres types de transfert, d'établissement ou de renoncement de tous droits objectifs sur des biens ou des droits immobiliers. Même s'il s'agit de formes de transfert éventuellement développées sur mesure pour le commettant. Le recours au terme "vente", "transfert", ou "transaction", se fait pour la clarté du texte. |
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| VENDRE OBJECTIVEMENT, qu'est-ce que c'est ? | Ouvrir ▼ |
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Courtage "Objectif" signifie tous les actes de courtage pour lesquels l'intervention indépendante et simultanée de plus d'un intermédiaire est requise pour obtenir un impact objectif (ou"objectivé") sur le marché, dans une transparence totale suivie au plus près. Pour cela il est fait usage du système FED-net, système unique et officialisé dont les règles sont intégralement connues d'avance par tous.
Un impact objectif sur le marché est ce qu'exige la vente ("la mise sur le marché") de biens publics.
"Biens Publics" signifie,
A. les biens desquels une Autorité est propriétaire ou sur lesquels une Autorité détient d'autres droits, cette Autorité pouvant être une instance civile ou non, ou une organisation privatisée de droit public dans laquelle l'Autorité est actionnaire ou intéressée, lorsqu'une vente représente un acte de bonne gouvernance, et
B. les biens d'un citoyen en difficulté (personne civile ou morale), sur lesquels s'exerce ou peut s'exercer un droit de regard de l'Autorité Judiciaire, avec pour conséquence possible une vente publique forcée avec droit de surenchère, cas dans lesquels "les droits naturels du citoyen le plus faible" doivent être respectés.v
Le système FED-net est "une forme particulière d'entremise", comme le prévoit l'A.R. du 6 septembre 1993, qui aboutit à la vente de gré à gré au plus haut prix du marché.
Par cette entremise sont apportées au vendeur des promesses d'achat unilatérales (par écrit et irrévocables pour la durée prévue). La vente de gré à gré proprement dite se conclut par après, mais selon les règles irrévocables établies par le système FED-net. La vente se fait donc ultérieurement par les soins du rédacteur et en dehors de la mission d'entremise de FED-net. asbl. Le vendeur de son côté a signé sa promesse unilatérale de vente dès le début de cette mission.
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| pour LES AUTORITÉS, UN ACTE DE BONNE GESTION | Ouvrir ▼ |
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Par "Acte de bonne gestion" on entend, selon la définition classique
a) que le bien immobilier mis sur le marché doit l'être pour tous dans des conditions d'offre et de traitement identiques; ce qui est le cas au travers du système FED-net et avec le dossier FED-net et les visites organisées et
b) que le plus grand nombre possible de consommateurs intéressés soit informés de cette offre dans les meilleurs délais; ce qui est le cas grâce au système FED-net via les voies traditionnelles, Internet compris, et de plus via l'effet pyramidal de FED-net qui met automatiquement 1001 professionnels en action, nationalement et internationalement, avec leurs réseaux, leurs moyens techniques et financiers, et
c) que tous les consommateurs doivent bénéficier des mêmes chances, ce qui est le cas dans le système FED-net qui fait partout et pour tous usage des mêmes documents, formulaires et délais et
d) que tout doit se dérouler de manière transparente et contrôlable; ce qui est le cas dans le système FED-net où toutes les opérations peuvent être suivies sur le site web www.FED-net.org , et
FED-net asbl offre de plus:
e) que tous les Intermédiaires ouvrent leurs portefeuilles de candidats acheteurs et recherchent encore d'autres intéressés, et
f) que chaque intéressé peut de lui-même charger ou consulter toutes les pièces et informations sur Internet, gratuitement et en permanence, ce qui donne à chacun la possibilité d'examiner sereinement à domicile les moindres détails afin de préparer sa meilleure offre sans pression extérieure, sans aucune influence, et
g) que chaque intéressé reçoit aide et conseil de l'intermédiaire de son choix, gratuitement (seul l'intermédiaire duquel le candidat remporte l'affaire perçoit une rémunération via FED-net asbl).
Précision : les Autorités peuvent, mais ne doivent pas vendre publiquement avec surenchère via un Notaire ou via le Comité d'Acquisition. La seule obligation des Autorités est de poser "un acte de bonne gouvernance" par lequel, en tous cas, le meilleur prix possible et les meilleures conditions sont recherchés sur le marché.
Jadis les Autorités n'avaient pas d'autre choix que la vente publique via un Notaire ou via le Comité d'acquisition. Aujourd'hui existe aussi la possibilité de la Vente Objective par le système FED-net.
Jadis en effet le métier d'agent immobilier ou autre intervenant était une activité strictement libre et individuelle, ce qui rendait impossible aux Autorités de travailler avec ces personnes de manière structurée.
A présent le Législateur a instauré et réglementé le titre et la profession d'Agent Immobilier agréé, et une organisation déontologique s'est mise en place (A.R. 6 septembre 1993 & circulaire Ministérielle du 06 mai 2003 ~ loi par laquelle certaines circulaires ministérielles d'avant 1993 sont devenues sans objet).
Il faut bien sûr changer les vieilles habitudes. Et cela peut se faire via le système FED-net qui s'inscrit dans les prescriptions légales (art. 3 A.R. 6 septembre 1993), selon lesquelles il n'existe pas de discrimination entre les Agents Immobiliers agréés et les autres métiers légalement actifs sur ce marché.
De plus les Autorités peuvent utiliser le système FED-net sans offre en vente publique. Vu la Loi du 24 décembre 1993 au sujet des missions des Autorités et de certaines missions d'entreprise, de travaux, de livraisons et de services, en particulier l'art. 17 § 2, 1° § f, et vu l'arrêté d'exécution (A.R. du 08 janvier 1996) au sujet des missions des Autorités et certaines missions pour la réception de travaux, livraisons et services, et en particulier l'article 122, lettre 2E, et articles 1, § 3, 27, § 2 en 53, § 3, tels que modifiés par la suite, il est légalement possible de conclure avec FED-net asbl un contrat cadre, parce que FED-net asbl est la seule organisation en Belgique qui organise les services de courtage objectif, ce qui donne à tous ceux à qui la loi l'autorise la possibilité légale d'intervenir dans la vente de biens publics. |
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| pour LE CITOYEN, UN RECOURS DANS L'ADVERSITE | Ouvrir ▼ |
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"Droits naturels du citoyen le plus faible" signifie
a) que le citoyen en difficulté qui est obligé ou qui pourrait l'être de (faire) vendre son bien immobilier
a.1) ne doit tout d'abord pas se laisser enlever son bien et dans certains cas le voir disparaître à des conditions inacceptables, au prix offert par un passant de hasard, et
a.2) doit toujours se voir offrir une chance de conserver son bien via une autre forme de transfert que la vente (une emphytéose ou une location peuvent par exemple suffire à payer les créances), et
a.3) que ce citoyen en difficulté a le droit de faire appel au système FED-net afin de réaliser son bien au meilleur prix, et cela
a.4) de manière à ce que son nom et les motifs de la vente ne soient pas rendus publics, et enfin
b) tout créancier ou autre personne qui dispose du droit d'exiger une vente forcée a aussi le devoir d'exercer son droit de la manière la moins dommageable possible pour son débiteur ou opposant (principes du "devoir de limiter la casse", de "bonne foi" et d' "humanité, correction et respect").
Le système FED-net peut protéger les droits naturels des plus faibles, sans que le créancier ou autre ayant droit ne renonce à aucun de ses droits ou ne les voie limiter, et cela dans un délai qui est même raccourci par rapport à une procédure judiciaire. Il faut savoir en effet que FED-net ne se prête pas à l'allongement ou à l'enlisement des procédures. Le tout sans aucun risque financier ou autre pour le plus faible.
Le système FED-net constitue au demeurant une possibilité prévue par le Législateur. Mais avant l'arrivée du système FED-net, du fait de l'absence d'un système uniforme, objectif et performant qui puisse apporter une solution, il n'existait d'autre choix que la vente publique avec droit de surenchère.
Le législateur l'a, entre autres, prévu dans le Code Judiciaire et dans le Code Civil.
A. l'art. 488 bis M.B. et art. 1186, 1187, 1190, 1193bis et 1193ter C. Civil : peuvent faire appel à la Vente Objective par l'application du système FED-net:
Les personnes qui sont qualifiées pour, ou qui ont un intérêt à la vente de biens immobiliers propriété de
a) mineurs, b) présumés absents, c) irresponsables reconnus, d) personnes auxquelles est adjoint un administrateur temporaire, e) personnes internées en raison de la loi ou par une mesure de protection de la société, f) les faillis
B art. 1580ter C. C.
Les créanciers qui opèrent une saisie, a) en cas de créance hypothécaire, ou b) en cas de mise en application d'une décision judicaire
C. art. 815 C.C.
Les copropriétaires qui veulent éventuellement sortir d'indivision, tels que
a) cohéritiers, b) époux en instance de divorce, c) cohabitants en voie de séparation, d) associations ou organisations en liquidation, e) situations du domaine des syndics.
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| pour L'ACHETEUR, UNE OPPORTUNITE HONNETE | Ouvrir ▼ |
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tous les intéressés sont à chances égales: objet, conditions et formulaires identiques pour tous.
chaque intéressé choisit gratuitement son propre intermédiaire/homme de confiance, librement et sans engagement.
chaque intéressé reçoit à son niveau et selon ses besoins toute l'information, et dispose du temps nécessaire pour préparer son offre à son gré et selon ses possibilités.
Le meilleur prix du marché n'est qu'une des nombreuses possibilités. Le système FED-net peut aussi être utilisé, de la façon la plus rapide, la plus étendue et donc objective, pour la recherche en fonction des meilleurs critères pris en compte par le Commettant, autres que le meilleur prix du marché.
Exemple: habitations sociales (où le prix est fixe), recherche de partenariat public/privé, recherche d'un partenaire en "joint-venture", ou de promoteurs à compte propre disposant de la meilleure vue des choses, etc.
Si cette recherche sur l'entièreté du marché avec le concours de 1001 professionnels ne donne pas rapidement lieu à une offre, FED-net, grâce à ces professionnels, en sait très rapidement la raison. Et s'il semble s'agir d'un problème spécifique avec quelques intéressés spécialisés, FED-net invite ces quelques exceptions à : 1) expliquer pour quelle raison ils trouvent le prix de lancement trop élevé, et 2) donner le détail des éléments sur la base desquels ils ont calculé leur prix.
FED-net transmettra alors au Commettant toutes les informations recueillies suite à cette approche approfondie du marché et cette expérience infructueuse, afin de garantir la meilleure exploitation de toutes les possibilités.
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| pour L'INTERMEDAIRE, DES POSSIBILITES SUPPLEMENTAIRES | Ouvrir ▼ |
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| et qui paye les frais FED-net ? | Ouvrir ▼ |
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Les frais FED-net ne sont pas 'inclus dans le prix de vente' pour être payés ensuite à FED-net par le vendeur sur le résultat.
Les frais FED-net ne sont pas 'soustraits au prix obtenu', qui reste entièrement en possession du vendeur.
Les frais FED-net ne sont pas payés par le commettant.
Les frais FED-net sont, comme la loi le prévoit pour les ventes publiques notariales, payés à 100% par l'acheteur, le loueur, indépendamment du prix de vente, (sauf si le commettant en décide autrement ou si la loi prévoit exceptionnellement d'autres dispositions).
Art. 1593 du Code Civil: «Les frais d'acte et autres frais de la vente sont à la charge de l'acheteur».
Le commettant peut toujours en décider autrement, et prendre à sa charge tout ou partie des frais. Il décide aussi lui-même s'il inclut ces frais dans le prix de lancement. Ceci en application de l'art. 1134 § 1 du Code Civil.
Les taxes et frais d'écriture que l'acheteur doit payer dans le courtage privé en supplément de la commission, et qui sont compris dans le prix de vente parce que le vendeur les y a inclus, ces taxes et frais n'existent pas sur les frais de FED-net.
Les frais FED-net qui sont "propres à l'acheteur" peuvent être fiscalement récupérés par ce dernier en fonction de son statut fiscal, même pour l'acheteur d'un logement principal privé.
Tous les détails et le tarif des frais FED-net sont décrits dans l'art. 8 du Chapitre 2 du CODEX FED-net.
Par exemple, le fee de FED-net sur une vente de 560.000 EURO s'élève à 6,5%, hors TVA.
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| ► Intermédiaires - qui choisir, quand et pourquoi | | | |
| ► Informations légales | | | |
| ► Présentation Power Point de FED-net | | | |
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| Documentation supplémentaire sur: |
| ► Le système FED-net, extraits du CODEX | | ouvrir |  |
| ► Règles pour les intermédiaires, extraits du CODEX | | ouvrir | |
| ► Les statuts de FED-net ASBL | | ouvrir | |
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Il s'agit ici de quelques points essentiels pour 'lecture rapide', sans valeur contractuelle ni force de droit, et sous toutes réserves.
Seul le CODEX FED-net a force de droit. |
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