| Waar er gesproken wordt van "Verkoop", wordt hieronder niet alleen de transactievorm of de actie van verkoop en koop in de enge zin bedoeld, maar ook alle andere transactievormen zoals er zijn ook "erfpacht, opstal, leasing, ruil, verhuring, en alle andere overdrachten of vestigingen of afstand van zakelijke rechten op onroerende goederen of onroerende rechten". Zelfs transfervormen die op maat van de opdrachtgever kunnen ontwikkeld worden. Het beperken tot de term "verkoop" gebeurt enkel om reden van eenvoudig taalgebruik of simplificering. |
|
| OBJECTIEF VERKOPEN, wat is dit? | Vakje openen ▼ |
|
Onder "Objectief" wordt verstaan, alle daden van Makelaardij waarvoor de simultane en onafhankelijke tussenkomst van meer dan één bemiddelaar nodig is om een objectief (ook " geobjectiveerd" genoemd) marktbereik te kunnen realiseren, op een 100% doorzichtig manier die permanent op de voet kan gevolgd worden. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van het uniek en geijkt FED-net-systeem, waarvan de regels vooraf en integraal aan iedereen bekend zijn.
Een objectief marktbereik dat vereist is bij het verkopen (d.i. "vermarkten") van publieke goederen.
Onder "Publieke Goederen" worden verstaan
A. goederen waarvan een overheid eigenaar is of waarop een overheid andere rechten heeft; waarbij een overheid zowel een burgerlijke als een niet-burgerlijke instantie kan zijn, of een geprivatiseerde organisatie naar publiek recht, waarin een overheid aandeelhouder of belanghebbende is; en waarbij een verkoop een "daad van goed bestuur" vereist, en
B. goederen van een burger in nood (persoon of vennootschap), waarop het gezag van de Gerechtelijke Overheid gevestigd is of gevestigd kan worden, wat aanleiding kan geven tot de gedwongen openbare verkoop met recht van hoger opbod, waarbij "de natuurrechten van de zwakste burger" moeten beschermd worden.
Het FED-net-systeem is "een bijzondere vorm van bemiddeling" zoals voorzien in art. 3 K.B. 6 september 1993, die leidt tot de verkoop uit de hand aan de hoogste marktprijs. Dit kan ook aan de sociaal of maatschappelijk hoogste nood of belang, dus ook andere dan alleen maar de hoogste marktprijs.
Door deze bemiddeling worden eenzijdige koopbeloften (schriftelijk en onherroepelijk uitgebracht voor de duur dat ze worden uitgebracht) beschikbaar gesteld aan de verkoper. De onderhandse verkoop zelf komt achteraf tot stand, maar dan wel volgens de vooraf vastgestelde en onherroepelijke regels van het FED-net-systeem. Die verkoop komt dus achteraf tot stand in handen van de penhouder, en buiten de bemiddelingsopdracht van FED-net vzw om. Pas nadat die penhouder de bekwaamheid en solvabiliteit van de bieder heeft onderzocht, zal de verkoper die eenzijdige koopbelofte aanvaarden. Anderzijds heeft de verkoper reeds van bij het begin van de opdracht zijn eenzijdig verkoopbelofte ondertekend.
|
|
|
| voor de OVERHEID, EEN DAAD VAN GOED BESTUUR | Vakje openen ▼ |
|
Onder "Daad van goed bestuur" wordt verstaan, volgens de klassieke definitie:
a) dat het onroerend goed dat op de markt wordt aangeboden, voor iedereen naar voorwerp en voorwaarden dezelfde moet zijn; wat gebeurt door het FED-net-systeem aan de hand FED-net-dossier en de georganiseerde bezichtigingen, en
b) dat binnen de kortste termijn het grootst mogelijk aantal geïnteresseerde consumenten van dat aanbod kennis moet krijgen; wat gebeurt door het FED-net-systeem via de traditionele kanalen, ook internet, en bovendien via het FED-net-piramide-effect waardoor automatisch 101 professionelen (waarbij 101 staat voor "een onbeperkt groot aantal") hun eigen kanalen, eigen middelen en eigen financiële gaan gebruiken in gans het land en verder, en
c) dat iedere consument een gelijke kans om te kopen moet krijgen; wat gebeurt door het FED-net-systeem dat gebruikt maakt van dezelfde documenten, formulieren en termijnen voor iedereen gelijk, en
d) dat alles transparant en controleerbaar moet verlopen; wat gebeurt in het FED-net-systeem waarbij alles te volgen is op de website www.FED-net.org; en
waaraan FED-net vzw extra toevoegt:
e) dat alle bemiddelaars hun portefeuille van gekende kandidaat-kopers openen en ook nog eens actief nieuwe geïnteresseerden aantrekken, en
f) dat iedere geïnteresseerde zelf alle stukken en informatie, permanent en gratis over internet kan downloaden en inkijken, wat het mogelijk maakt dat iedereen rustig, sereen en in zijn eigen omgeving tot in de kleinste details kan inkijken, en zo ook ongestoord en zonder invloed van buitenaf, zijn beste prijs zelf kan uitrekenen alvorens die te bieden, en
g) dat iedere geïnteresseerde raad en bijstand krijgt van de bemiddelaar naar eigen keuze, en dit gratis (in de zin dat alleen die bemiddelaar wiens kandidaat wordt weerhouden een vergoeding ontvangt via FED-net vzw).
Om duidelijk te zijn: een overheid mag maar moet niet Openbaar per opbod via een Notaris of via het Aankoopcomité verkopen. De enige vereiste voor een overheid is een "Daad van goed bestuur" stellen, waarbij in ieder geval de hoogst mogelijke prijs en de beste voorwaarden op de markt moet nagestreefd worden.
Voordien had de overheid maar alleen de keuze tussen ofwel openbaar door een notaris, ofwel via het Aankoopcomité. Nu is er bovendien de mogelijkheid van Objectieve Verkoop door het FED-net-systeem.
Voordien was inderdaad het beroep van immobiliagent of hoe dan ook genoemd in die tijd, een totaal vrije en individuele bezigheid, waardoor het voor een overheid inderdaad onmogelijk was om met deze personen op een gestructureerde manier samen te werken.
Nù heeft de Wetgever de titel en het beroep van Erkend Vastgoedmakelaar ingesteld en geregeld, en is dit ook deontologisch georganiseerd (K.B. 6 september 1993 & ook Ministerieel schrijven van 06 mei 2003 ~ Wet waardoor bepaalde Ministerieel schrijvens van vóór 1993 zonder voorwerp zijn geworden).
Natuurlijk zijn er de oude gewoontes die men moet willen overstijgen. En die kan men nu overstijgen via het CIB-systeem dat kadert in de wet (art. 3 K.B. 6 september 1993), waarbij er geen discriminatie bestaat tussen de wettelijk Erkende Vastgoedmakelaar en andere wettelijke beroepen op die markt.
Bovendien kan een overheid het FED-net-systeem toepassen zonder openbare aanbesteding. Gelet op de Wet van 24 december 1993 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten, inzonderheid artikel 17 § 2, 1de f, en, gelet op het uitvoeringsbesluit zijnde het Koninklijk Besluit van 08 januari 1996 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten, inzonderheid artikel 122, letter 2E, mede artikelen 1, § 3, 27, § 2 en 53, § 3, zoals nadien gewijzigd, is het in rechte mogelijk om het FED-net kadercontract te sluiten, omdat FED-net VZW het enige net in België is dat de diensten van objectieve bemiddeling organiseert waardoor het voor iedereen die bij wet daartoe toegelaten is, mogelijk is om te bemiddelen inzake de verkoop van publieke goederen. |
|
|
| voor de BURGER, EEN REDDING IN NOOD | Vakje openen ▼ |
|
Onder "Natuurrechten van de Zwakste Burger" wordt verstaan
a) dat de burger in nood die verplicht is of dreigt te worden, om zijn onroerend goed te (laten) verkopen
a.1) ten eerste zijn goed zo maar niet moet laten afpakken en in sommige gevallen op een mensonterende manier moet zien verdwijnen aan de toevallige-prijs-van-de-voorbijganger, en
a.2) alleszins een kans moet krijgen om zijn goed te behouden mits een andere keuze van transfervorm dan de verkoop (bijvoorbeeld kan vererfpachten of verhuren volstaan om de rechten van de schuldeiser te betalen), en
a.3) dat die burger in nood het recht heeft om voor de toepassing te kiezen van het FED-net-systeem, waardoor deze hoe dan ook de hoogste prijs voor zijn goed kan realiseren, en dit
a.4) op een manier waarbij zijn naam en de reden van verkoop niet publiek kenbaar gemaakt worden , en ten slotte
b) dat iedere schuldeiser of diegene die het recht heeft om een verkoop af te dwingen, ook de plicht heeft om zijn recht op de minst schadelijke wijze uit te voeren opzichtens zijn schuldenaar of opposant (ook "schadebeperkingplicht", "goede trouw" en "menselijke billijkheid, correctheid en respect" genoemd).
Het FED-net-systeem kan deze natuurrechten van de zwakste beschermen, zonder dat de schuldeiser of andere rechthebbende hierbij aan zijn rechten moet verzaken of die beknot weet, en dat de termijn waarop alles afgehandeld wordt zelf korter is dan het tijdsverloop van een gerechtelijke procedure. Wetende dat FED-net vzw zich niet leent tot het laten aanslepen en aanmodderen van toestanden. En dit alles zonder enig financieel noch andere risico van die zwakste.
Het FED-net-systeem is trouwens een mogelijkheid die door de Wetgever zelf is voorzien. Maar omdat voor het bestaan van het FED-net-systeem er geen uniform, objectief en bewezen afdoend systeem als oplossing bestond, kon men niet anders dan kiezen voor openbare verkoop met recht van hoger bod.
De wetgever heeft dit onder meer voorzien in het Gerechtelijk Wetboek en in het Burgerlijk Wetboek:
A. art. 488 bis B.W. en art. 1186, 1187, 1190, 1193bis en 1193ter Ger. Wtb., kunnen beroep doen op de Objectieve Verkoop volgens het FED-net-systeem:
personen die bevoegd zijn om over te gaan tot, of die belang hebben bij, de verkoop van onroerende goederen van
a) minderjarigen, b) vermoedelijk afwezigen, c) onbekwaamverklaarden, d) personen aan wie een voorlopige bewindvoerder wordt toevertrouwd, e) personen die geïnterneerd zijn ingevolge de wet op de bescherming van de maatschappij, f) gefailleerden
B. art. 1580ter Ger. Wtb.
de beslagleggende schuldeiser, a) bij hypothecaire uitwinning, of b) bij uitvoerend beslag tot uitvoering van een gerechtelijke veroordeling
C. art. 815 B.W.
mede-eigenaars die willen uit de onverdeeldheid treden zoals er ook zijn
a) mede-erfgenamen, b) echtgenoten in echtscheiding, c) samenwonenden in scheiding, d) verenigingen en organisaties van personen in vereffening, e) toestanden van syndicischap.
|
|
|
| voor de KOPER, EEN EERLIJKE KANS | Vakje openen ▼ |
|
Iedere geïnteresseerde krijgt een gelijke kans: hetzelfde voorwerp, dezelfde voorwaarden, dezelfde formulieren voor iedereen.
Iedere geïnteresseerde kiest vrij, gratis en vrijblijvend zijn eigen Bemiddelaar-vertrouwenspersoon.
Iedere geïnteresseerde krijgt alle uitleg op zijn niveau en volgens zijn eigen behoeften, en krijgt de nodige tijd om rustig zij eigen bod uit te brengen naar eigen verlangens en eigen mogelijkheden.
De beste marktprijs is één mogelijkheid. Het FED-net-systeem kan ook worden gebruikt om de beste andere-criteria-van-de-Opdrachtgever-dan-de-hoogste-marktprijs te zoeken op de snelste, omvangrijkste, en dus objectieve manier.
Voorbeelden: sociale verkopen (waar de prijs vast ligt), PPS-partners zoeken, join venture-partner zoeken, projectontwikkelaars op eigen risico met de beste visie zoeken, enz.
En als het onderzoeken van de ganse markt via 1001 professioneel geen bod oplevert op een vlotte manier, dan weet FED-net zeer snel van die professionelen waar het probleem ligt hiervoor. Als dit een apart probleem blijkt te zijn, waar er slechts aparte geïnteresseerden bestaan, dat biedt FED-net aan deze enkeling(en) om : 1) uitleg te leggen waarom hij de instelprijs te hoog vindt, en 2) aan te tonen en te detailleren hoe hij zijn aangeboden prijs berekend heeft.
FED-net zal dan met deze volheid van kennis én met deze passieve marktervaring aan de Opdrachtgever alle informatie overmaken, zodat alle kansen optimaal benut en gegarandeerd worden.
|
|
|
| voor de BEMIDDELAAR, EXTRA MOGELIJKHEIDEN | Vakje openen ▼ |
|
|
| en de FED-net-kosten, wie betaalt dit ? | Vakje openen ▼ |
|
De FED-net-kosten worden 'niet eerst bijgeteld in de verkoopprijs', en achteraf door de verkoper uit de opbrengst aan FED-net betaald.
De FED-net-kosten worden 'niet afgenomen van de behaalde prijs', die netto in handen van de opdrachtgever toekomt.
De FED-net-kosten worden niet door de opdrachtgever betaald.
De FED-net-kosten worden, net zoals de wet dit voorschrijft bij notariële openbare verkoop, voor 100% betaald door de koper, huurder, enz., dus los van de verkoopprijs (tenzij dat de opdrachtgever dit zelf anders wil, of dat de wet dit zelf anders oplegt bij uitzondering).
Art. 1593 Burgerlijk Wetboek: «De kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop komen ten laste van de koper».
De opdrachtgever kan hier altijd anders over beslissen, en een deel of alles zelf betalen. Of de opdrachtgever die kosten dan in zijn instelprijs toevoegt, beslist deze ook zelf. Dit in toepassing van art. 1134 § 1 B.W.
De taksen en schrijfkosten die de koper anders bij private makelaardij extra dient bij te betalen op die commissie die inbegrepen zit in de verkoopprijs om daarin door de verkoper vooraf te zijn bijgeteld, vallen weg op FED-net-kosten.
FED-net-kosten die kosten 'eigen aan de koper' zijn, kunnen door deze fiscaal gerecupereerd worden volgens ieders eigen fiscaal statuut, zelfs voor de privékoper van een eerste woning.
Alle details en het tarief van de FED-net-kosten staan ingeschreven in art. 8 hoofdstuk 2 FED-net-CODEX.
Voorbeeld: bij een verkoop aan 560.000 EURO bedraagt de FED-net-fees 6,5%, exclusief BTW.
|
|
|
|
| Meer uitleg over: |
| ► FED-net algemeen | | | |
| ► FED-net de kerntopics | | | |
| ► Instelprijs, bieden en termijnen | | | |
| ► Verkopen, verhuren, en andere ... via FED-net | | | |
| ► Bemiddelaars - waarom, wie en hoe kiezen | | | |
| ► Wettelijke informatie | | | |
| ► Power point presentatie over FED-net | | | |
|
|
| Meer teksten over: |
| ► Het FED-net-systeem uit de FED-net-CODEX | | open |  |
| ► De regels voor de bemiddelaars uit de FED-net-CODEX | | open | |
| ► De statuten van FED-net VZW | | open | |
| ▼ Folders | | open | |
|
|
|
|
 |
|
|
Dit zijn slechts enkele 'snel leesbare' hoofdpunten, zonder contractuele waarde, noch rechtskracht en onder alle voorbehoud.
Enkel de FED-net-CODEX heeft rechtskracht. |
|